手付金等の保全措置/てつけきんとうのほぜんそち 宅建業者である売主が不動産の引き渡し前に買主から手付金等を受け取る場合には、あらかじめ保全措置を講ずることが義務付けられています。これを「手付金等の保全措置」といいます。 保全の方法には、大きくわけて、指定保証機関による保証委託契約、保険会社による保証保険契約、指定保管機関による手付金等寄託契約の3種類があり、これらの契約に基づいて、保証機関は売主と連帯して手付金等を返済する義務を負うことになります。但し、手付金等の額が、未完成物件-売買代金の5%以下かつ1, 000万円以下、完成物件-売買代金の10%以下かつ1, 000万円以下である場合には、例外として保全措置を講じることなく受け取ることが可能です。 また、保証の対象となるのは、売主が契約締結から不動産を引き渡すまでの間に受け取った金額(手付金、内入金、中間金などその名目は問いません。)の全額となります。
対象となる取引 宅建業法第41条の2に定められているように、宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主である一般消費者に完成物件を売却する場合、売買代金の10%または1, 000万円を超える手付金等を受領しようとするときには、手付金等の保全措置を講じなければなりません。手付金等保管制度はその一つです。 手付金等保管制度の仕組み 手付金等は、この制度により全宅保証地方本部が売主に代わって受け取り、物件の引渡しと所有権移転登記手続(登記に必要な書類が売主から買主に交付された場合も含む)が済むまで保管します。 保管料の有無 保管料はかかりません。 売主会員が地方本部備え付けの書式に従い手続きを行います。 引渡しと所有権移転登記手続が完了したら、売主は保証協会へ手付金等の返還請求をしていただくことになります。買主においては、万一の場合、売主の持つ寄託金返還請求権に質権設定がされていますので、その質権を実行することにより手付金等を取り戻すことができます。
手付金等の保全措置とは、住宅などの売買契約後、売主(不動産会社等)の倒産などで物件の引き渡しができなくなった場合に、支払った手付金等が返還されるための措置。住宅などの売主が不動産会社等の場合、売主は契約時に買主が支払った「手付金」や「中間金」などの返還を保証する保全措置をとる。保全措置の方法および保全措置が必要な手付金の金額は次のように定められている。 【保全措置の主な方法】 ■金融機関や保険事業者との間で、保証委託契約または保証保険契約を結ぶ ■指定保管機関との間で、手付金等寄託契約を結ぶ(手付金等は指定保管機関で保管される) 【保全措置が必要な手付金等の金額】 ■未完成の物件の場合 手付金等の額が、代金の5%を超える場合、または1000万円を超える場合 ■完成物件の場合 手付金等の額が、代金の10%または1000万円を超える場合 手付金等の額が上記の金額以下の場合や買主への所有権移転登記がなされた場合は、保全措置をとらなくてもいいこととなっている。
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保証委託契約 宅建業者が受領した手付金等の返還債務について、その宅建業者が銀行・信託会社などの金融機関や 国土交通大臣が指定した手付金等保証機関 へ一定のの保証料を支払うことにより、その返還債務について連帯して保証(手付金等への損害金の支払い)する契約。 B.
【該当しない】売主が宅建業者でない取引および宅建業者間取引の場合 b. 【講じない】未完成物件で、売買契約締結から所有権移転までに受領する手付金等の額が宅建業法に定める保全措置が必要な額以下の場合 c. 【講じる】未完成物件で、保全方式は保証委託契約の場合 ※未完成物件での保全方式は「保証委託契約」or「保証保険契約」 d. 【講じる】完成物件で、保全方式は手付金等寄託契約および質権設定契約の場合 このように手付金等の保全措置は手続きが面倒なこともあり、不動産仲介で売主が宅建業者の場合、保全措置を講じない金額の手付金等に設定するのが一般的だ。
問:宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Fと建築工事完了前のマンションを4, 000万円で売却する契約を締結する際、100万円の手付を受領し、さらに200万円の中間金を受領する場合であっても、手付金が代金の5%以内であれば保全措置を講じる必要はない(2013年:問40-4) 答:✕(手付金と中間金を合わせると300万円となり、代金の5%となる200万円を超えてしまうため) まとめ 今回は、「 手付金 」「保全措置」についてお伝えしました。 手付金の取り決めは少々細かいところもありますが、本試験ではよく問われる分野となっていることから繰り返し学習し、知識を着実に定着させましょう。 また、繰り返し過去問を解き、本試験での問われ方に慣れておくことも大切です。 次回は 「瑕疵担保履行法」 についてお伝えします。 The following two tabs change content below. この記事を書いた人 最新の記事 某信託銀行退職後、フリーライターとして独立。在籍時代は、株式事務を中心に帳票作成や各種資金管理、顧客対応に従事。宅建士およびFPなど複数資格を所持しており、金融や不動産ジャンルを中心に幅広いジャンルで執筆活動を行っています。プライベートでは2児の母として育児に奮闘中。
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